وام مسكن بلااستفاده به شیوه دولت دوازدهم

به گزارش مسكن گزین به نقل از مهر، چند روزی است كه سقف تسهیلات مسكن افزایش یافته و پرداخت وام های ۹۰ و ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسكن (به ترتیب ویژه متقاضیان انفرادی و زوجین در تهران) از محل اوراق تسهیلات با استفاده از ۳ مدل وام مختلف كلید خورده است.
سقف این تسهیلات برای سایر كلانشهرها، مراكز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای متقاضیان انفرادی و زوجین به ترتیب ۸۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است. همینطور برای متقاضیان دریافت این تسهیلات در سایر شهرها برای متقاضیان انفرادی و زوجین به ترتیب ۶۰ و ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در گزارش پیش رو قصد داریم شرایط اقساط این وام را برای متقاضیان تهرانی تشریح كنیم. جزئیات وام جدید مسكن در تهران به شرح زیر است:
شرایط وام ۹۰ میلیون تومانی خرید مسكن + مبلغ اقساط
۱. متقاضی فردی دریافت وام خرید مسكن می تواند تا سقف ۶۰ میلیون تومان وام خرید مسكن با سود ۱۷. ۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله از محل خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسكن (حساب سپرده ممتاز) دریافت كند.
اقساط این تسهیلات ۹۹۳ هزار تومان خواهد بود.
۲. همینطور این متقاضی می تواند ۲۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسكن را هم از محل اوراق تسهیلات با سود ۱۷. ۵ درصد و بازپرداخت ۵ ساله به همراه وام قبلی برای یك پلاك ثبتی دریافت كند كه اقساط این تسهیلات، ۵۰۲ هزار و ۴۰۰ تومان خواهد بود.
۳. از جانب دیگر بانك مسكن اقدام جدیدی برای دریافت تسهیلات بدون سپرده به مبلغ ۱۰ میلیون تومان از محل اوراق تسهیلات مسكن كه از امروز اجرایی شده را راه اندازی كرده كه سود این تسهیلات، ۱۸ درصد با بازپرداخت ۵ ساله است كه مبلغ اقساط آن ماهیانه ۲۵۳ هزار و ۹۰۰ تومان است.
گفتنی است بر مبنای اعلام بانك مسكن، متقاضیان دریافت تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی بدون سپرده می توانند غیر از خرید اوراق، از محل حساب های صندوق قرض الحسنه بانك مسكن و همینطور حساب پس انداز مسكن جوانان هم این وام را به شرط داشتن شرایط و گردش مالی مورد نظر بانك، دریافت كنند؛ با این حال با عنایت به اینكه تعداد دارندگان این نوع حساب ها نسبت به سایر متقاضیان بسیار كمتر است، انتظار می رود كسانی كه خواستار دریافت این تسهیلات (۱۰ میلیون تومان بدون سپرده) هستند، عموما از روش خرید اوراق تسهیلات استفاده كنند.
از سوی دیگر اگر متوسط نرخ هر برگه تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی مسكن (اوراق تسهیلات) را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، برای وام ۹۰ میلیون تومانی مسكن، متقاضی باید ۱۸۰ برگه خریداری كند كه مجموعا ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باید پرداخت كند. دقت داشته باشید كه این ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان فقط برای خرید اوراق است. ​علاوه بر هزینه خرید اوراق، متقاضی باید برای ۹۰ میلیون تومان وامی كه با استفاده از اوراق دریافت می كند، در مجموع ۱ میلیون و ۷۴۹ هزار و ۳۰۰ تومان هم قسط ماهانه در ۵ سال نخست و سپس تا ۷ سال بعد از آن ماهانه ۹۹۳ هزار تومان قسط بدهد.
با این حساب، اگر متقاضی ۹۰ میلیون تومان وام بگیرد، در انتها سال پنجم به بانك مسكن ۱۰۴ میلیون و ۹۵۸ هزار تومان بازپرداخت می كند. همینطور در ۷ سال بعد از آن هم بابت وام ۶۰ میلیونی مجموعا ۸۳ میلیون و ۴۱۲ هزار تومان به این بانك بازپرداخت می كند.
بنابراین متقاضی، باید بابت وامی كه اسما ۹۰ میلیون تومان است اما عملا ۷۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است (چرا كه ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از آن صرف خرید اوراق شده است)، بعد از ۱۲ سال ۱۸۸ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان به بانك مسكن بازپرداخت كند.
وام ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسكن برای زوجین + مبلغ اقساط
به گزارش مسكن گزین به نقل از مهر، بانك مسكن در اقدامی دیگر ۱۴۰ میلیون تومان به زوجین وام خرید مسكن می دهد كه از امروز اجرایی شده است كه شامل مجموع سه مدل وام به شرح زیر است:
۱. بر مبنای اعلام بانك مسكن، زوجین می توانند ۱۰۰ میلیون تومان وام خرید مسكن (هر یك معادل ۵۰ میلیون تومان با سند سه دانگ-سه دانگ) دریافت كنند كه این تسهیلات با سود ۱۷. ۵ درصد با بازپرداخت ۱۲ ساله و از محل خرید اوراق تسهیلات است.
اقساط ماهیانه این وام، ۱ میلیون و ۶۶۵ هزار و ۴۰۰ تومان است.
۲. زوجین همینطور می توانند ۲۰ میلیون تومان وام جعاله با سود ۱۷. ۵ درصد و بازپرداخت ۵ ساله از محل خرید اوراق تسهیلات دریافت كنند كه اقساط آن ۵۰۲ هزار و ۴۰۰ تومان است.
۳. بخش سوم تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی، دو فقره وام ۱۰ میلیون تومانی به هر یك از زوجین است كه این ۲۰ میلیون تومان هم به صورت بدون سپرده و از محل خرید اوراق تسهیلات مسكن پرداخت می گردد. سود این وام ۱۸ درصد بازپرداخت آن ۵ ساله و مبلغ اقساط آن ماهانه ۵۰۷ هزار و ۸۰۰ تومان خواهد بود.
ضمن اینكه بر مبنای اعلام بانك مسكن زوجین متقاضیِ دریافت تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی بدون سپرده می توانند در صورت داشتن حساب مسكن جوانان یا صندوق پس انداز مسكن در صورت داشتن گردش مالی طبق شرایط مورد نظر بانك، این نوع تسهیلات را از ۲ نوع حساب مذكور دریافت كنند در غیر این صورت باید با استفاده از خرید اوراق تسهیلات مسكن به دریافت آن اقدام كنند. شرایط دو حساب یادشده همانند شرایط وام از محل اوراق (سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله و همان مبلغ اقساط ماهیانه) است.
بنابراین زوجین متقاضی دریافت این تسهیلات باید جمعا ۲۸۰ برگه تسهیلات مسكن خریداری كنند كه اگر میانگین قیمت هر برگه تسهیلات را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، می بایست ۲۱ میلیون تومان اوراق تسهیلات مسكن بخرند. دقت داشته باشید كه این مبلغ ۲۱ میلیون تومان، فقط برای خرید اوراق است.
بنابراین زوجینی كه به صورت اسمی ۱۴۰ میلیون تومان ولی در واقع، ۱۱۹ میلیون تومان وام گرفته اند( چون كه ۲۱ میلیون تومان را صرف خرید اوراق كرده اند)، باید تا آخر سال پنجم ماهیانه ۲ میلیون و ۶۷۵ هزار و ۶۰۰ تومان بعنوان اقساط بپردازند كه در مجموع در انتها ۵ سال، ۱۶۰ میلیون و ۵۳۶ هزار تومان خواهد بود.
در ادامه هم طی ۷ سال ۱۳۹ میلیون و ۸۹۳ هزار تومان باید به بانك مسكن بازپرداخت كنند.
بنابراین زوجین بعد از ۱۲ سال برای یك وام ۱۱۹ میلیون تومانی، ۳۰۰ میلیون و ۴۲۹ هزار و ۶۰۰ تومان به بانك مسكن باید بازپرداخت كنند.
كارشناس اقتصاد مسكن: تنها ۳ دهك درآمدی بالا می توانند قسط وام مسكن بدهند
در همین ارتباط، یك كارشناس اقتصاد مسكن در گفت گو با خبرنگار مهر درباره میزان اقساط وام جدید خرید مسكن تصریح كرد: اقساط این وام به قدری بالاست كه بر مبنای جدول درآمدی دهك های مختلف كه مركز آمار منتشر می كند، عملا تنها ۳ دهك بالایی جامعه (دهك های درآمدی ۸، ۹ و ۱۰) توان بازپرداخت آن را دارند در حالی كه این دهك ها برای خرید مسكن نیازی به چنین وام هایی ندارند.
وی خاطرنشان كرد: دولت باید وام مسكن را به گونه ای طراحی و اقساط را به گونه ای برنامه ریزی كند كه دهك های میانی جامعه بتوانند از آن استفاده كنند یعنی توان بازپرداخت آن را داشته باشند. ۳ دهك ابتدایی (دهك های درآمدی ۱، ۲ و ۳) هم باید با استفاده از مكانیزم های حمایتی مثل مسكن مهر یا مسكن اجتماعی صاحب خانه شوند.
وی در مورد وام های جدید مسكن كه پرداخت آنها توسط بانك مسكن شروع شده، اظهار داشت: متاسفانه با این ارقام و میزان اقساط بالا، اقشار میانی جامعه به هیچ عنوان از عهده بازپرداخت این وام ها برنمی آیند.
این كارشناس اقتصاد مسكن اظهار داشت: وام مسكن در تمام دنیا به این صورت است كه نرخ سود آن پایین، زمان بازپرداخت اقساط آن طولانی مدت (مثلا باید معادل همان ۱۲ سال وام اصلی باشد) و مبلغ اقساط ماهانه بر مبنای توان پرداخت خانوارهاست.
وی اضافه كرد: از آنجایی كه ۲۰ میلیون تومانی كه به تازگی به وام خرید مسكن برای زوجین افزوده شده را باید از محل خرید اوراق تسهیلات مسكن تأمین كرد و سود آن هم ۱۸ درصد با بازپرداخت ۵ ساله محاسبه می شود، عملا «نرخ مؤثر» سود این تسهیلات به ۵ درصد می رسد كه نرخ نهایی سود این وام را به ۲۳ درصد می رساند.
به گفته این كارشناس مسكن، متقاضی دریافت این وام، باید ۴۰ برگه اوراق تسهیلات بخرد كه اگر میانگین هر برگه گواهی حق تقدم تسهیلات مسكن را ۷۵ هزار تومان در نظر بگیریم، ۳ میلیون تومان از این وام بابت خرید اوراق مصرف می گردد كه در افزایش «نرخ سود مؤثر»، نقش به سزایی دارد. ازاین رو دریافت این وام از نظر اقتصادی به صرفه نیست.
خرید اوراق تسهیلات برای وام ۲۰ میلیون تومانی به صرفه نیست
وی خاطرنشان كرد: در علم اقتصاد عبارتی با نام turnpike داریم كه به این مفهوم است كه نباید برای منافع خرد، هزینه های كلانی انجام داد. این عبارت كه در مورد راه ها استفاده می گردد به این معناست كه اگر برای یك آزادراه كوچك مثل آزادراه تهران پردیس نرخ عوارض سنگین مثلا ۵ هزار تومانی دریافت می گردد و فردی كه كاربر این آزادراه است، بخواهد تنها از بخش كوچكی از آن (مثلا ۵ كیلومتر) استفاده كند، به صرفه نیست كه از آزادراه برود بلكه می بایست از جاده قدیم استفاده كند.
این اقتصاددان تصریح كرد: ازاین رو همین مثال در مورد وام جدید مسكن (۲۰ میلیون تومان با اوراق و بازپرداخت ۵ ساله) هم صادق بوده و استفاده از آن به صرفه نیست. بلكه اوراق تسهیلات برای دریافت وام های با بازپرداخت طولانی، اقتصادی و به صرفه است.
وی ادامه داد: البته باید در نظر داشت كه نه بانك های دیگر حاضر به پرداخت وام بدون سپرده با سود ۱۸ درصد هستند و نه بانك مسكن به علت بالا بودن قیمت تمام شده پول می تواند از محل منابع و مصارف خود زمان بازپرداخت این وام را افزایش دهد؛ تنها راهی كه باقی می ماند این است كه دولت و بانك مركزی رأسا به این مورد ورود كنند و از محل منابع دولتی به بانك مسكن برای افزایش زمان بازپرداخت اقساط تسهیلات مسكن، یارانه بدهند.