بساط کلاهبرداری در معاملات مسکن برچیده شد
مسکن گزین: به گزارش مسکن گزین، تشکیل ۳۵ هزار پرونده جعل و کلاهبرداری در سال ۱۴۰۰ از اثرات اعتبار اسناد عادی بود؛ اما با اعتبارزدایی اسناد عادی توسط قانون اجبار به ثبت سند رسمی، بساط کلاهبرداران در این عرصه برچیده شد.
به گزارش مسکن گزین به نقل از مهر، پیش فروش ساختمان یکی از طریق هایی است که مردم برای خانه دار شدن از آن استفاده می نمایند. روش کمتر سخت اما غیر ایمن! جذابیت این روش به فراهم آوردن فرصت زمانی مناسب برای تهیه مبلغ خانه برمی گردد و نا ایمن بودنش هم به روش انتقال مالکیت در این معاملات مربوط می شود. از آنجائیکه این دست از خانه ها هنوز سند رسمی ندارند، برای عقد قرار داد قولنامه نوشته می شود در نتیجه آن چه این انتقال مالکیت را قانونی می کند، اعتبار قانونی اسناد عادی است. اعتباری که به سبب عدم ثبت در مراجع رسمی این امکان را به فروشنده می دهد یک ملک را به چند نفر بفروشد، اتفاقی که همه افراد یا صابون آن به تنشان خورده و یا داستانش را شنیده اند.
متأسفانه یکی از رایج ترین روش های کلاهبرداری در معاملات املاک در ارتباط با معاملات پیش فروش ساختمان است. آمار نشان داده است که در سال ۱۴۰۰، ۳۵ هزار پرونده جعل و کلاهبرداری پیش فروش ساختمان به ثبت رسید. البته این بستر ایجاد کلاهبرداری با تصویب قانون اجبار به ثبت سند رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی از بین رفت.
مشکل اسناد عادی چیست؟
در این ارتباط فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در گفت و گو با مهر اظهار نمود: یکی از چالش هایی که در بازار مسکن و کلاً وضعیت حقوقی کشور داشتیم، وجود اسناد عادی بود که بخش عمده ای از این اسناد عادی، اسنادی هستند که بعنوان قولنامه در بازار مسکن و املاک تنظیم شدند. به این خاطر که نمی توان استعلام اسناد را از لحاظ سندیت و جعل گرفت، محل بروز خیلی از اختلافات ملکی در کشور شده بود؛ یعنی هم اکنون بسیاری پرونده در دادگاه ها و مراجع قضایی داریم که بعضی وقت ها یک ملک را با یک قولنامه به چند نفر فروختند.
ایلاتی در مورد کنترل پذیر نبودن اسناد عادی اضافه کرد: ملکی که سند دارد، وقتی خرید و فروش می شود، بازداشت شده است و آن کسی که می خواهد بخرد یا بفروشد می تواند سلسله ایادی مالکان را استعلام بگیرد؛ ولی وقتی قولنامه است، امکان دارد همان قولنامه را یک ساعت دیگر به یک نفر دیگر با یک مبلغ دیگر واگذار کند؛ پس اساساً کنترل پذیر نیست و مثال هایی از این جهت تا انواع مختلف قراردادهای سوری مانند بحث های پول شویی مصادیقی برای کنترل ناپذیری این نوع معاملات است. بالاخره حاکمیت تصمیم گرفته است به سبب مسائل جمعی این مورد اسناد عادی را سامان دهد.
ایمن شدن معاملات پیش فروش
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قانون اجبار به ثبت سند رسمی می تواند به ایمن سازی معاملات پیش فروش کمک نماید، توضیح داد: پیش فروش در کنار بحث اجبار به ثبت رسمی، مساله ای دارد که باید سامانه های شهرداری هم به این سیستم وصل شوند. یعنی فکر کنید شما پیش خریدار هستید و از سازنده ای که پیش فروش کرده است، یک واحدی را پیش خرید کنید، باید بدانید که در لحظه آن ساختمان چند امکان برای فروش دارد، مثلا طبق پروانه ساختمانی که دارد چند طبقه، چند واحد می تواند فروش انجام دهد. این مستلزم اینست که شهرداری ها به این سامانه وصل شوند. مضاف بر این، بتوانید مالکان قبلی را که از این طریق به آنها واحد واگذارشده است را ببینید.
وی بیان نمود: به صورت مثال ۱۰ واحد می خواهد پیش فروش شود شما نفر هشتم هستید، باید وارد سایتی شوید که ببینید از این ۷ نفر قبلی مالکیتش به چه شکلی است، چه کسانی آمدند، درخواست دادند، پول دادند، پیش خرید کردند و منی هم که مثلا نفر دوازدهم هستم می آیم می بینم که این ۱۰ نفر ۱۰ واحد را پیش خرید کردند. پس این سازنده عملاً مازاد بر آن ظرفیتی که مجوز گرفته است پیش فروش انجام می دهد و احتمال ریسک و کلاهبرداری که شما از سازنده ای واحدی بخرید که دیگر امکان ساخت و تحویلش به شما وجود ندارد، کاسته می شود.
کارشناس مسکن افزود: با اجرایی شدن این قانون خودبه خود از بروز بسیاری از مشکلاتی که در پرونده های پیش فروش ساختمان داریم، پیشگیری می شود. الزامش هم اینست که سامانه شفافیتی ایجاد شود که معاملات هم در اختیار بخش های شهرداری ها قرار بگیرد، هم در اختیار مردم که بتوانند به وضعیت پیش فروش یا پیش خرید پروژه دسترسی داشته باشند.
حفاظت از اراضی خرد کشاورزی
ایلاتی ضمن اشاره به حل مشکل اراضی خرد کشاورزی خاطرنشان کرد: قانونی داریم که برای اراضی زیر دو هکتار محدودیت گذاشت. قانون گذار گفته بود حدنصاب این که شما بتوانید برای اراضی کشاورزی سند بگیرید، دو هکتار است و سبب می شد کسانی که لازم داشتند یا به هر علتی می خواستند زمینشان را تحت قالب ارث یا معامله برای اشخاص ثالث تفکیک کنند، این دو هکتار را به چهارتا پنج هزار متر تبدیل کنند و به چهار نفر مختلف بفروشند. این سبب خرد شدن اراضی کشاورزی بود.
این کارشناس مسکن از طریق حل قانون اجبار برای اسناد خرد کشاورزی بیان نمود: در قانون فعلی در نظر گرفته شده است که برای اراضی که زیر دو هکتار هم هستند، امکان دریافت سند فراهم باشد. از جنبه حقوقی بخواهیم نگاه نماییم، این ساماندهی قولنامه ها چه در بحث مسکونی، چه در بحث اراضی کشاورزی، اساسا به نفع کشور است.
ایلاتی ضمن اشاره به قراردادهای الکترونیکی اظهار نمود: قانون پیشبینی اش اینست که دیگر هیچ قراردادی به صورت قولنامه ای یا اسناد عادی تنظیم نشود؛ یعنی باید مطابق قانون قبلی پیش فروش هم که سال ۱۳۸۹ داشتیم، این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ ولی قانون پیشبینی کرده است که این امکان در بسترهای آنلاین وجود دارد، ولی در چارچوب یکسری سامانه ها و ساختارهای الکترونیکی، مردم بتوانند در چارچوب قراردادهای الکترونیکی، بدون این که نیازی باشد به دفاتر اسناد رجوع کنند، خریدشان را انجام دهد. به نظر می آید زیرساختش فراهم است؛ ولی باید یکسری سامانه های مکملی اضافه شود.
این کارشناس مسکن اظهار داشت: ما هرقدر به سمت شفافیت حرکت نماییم، شاید در ابتدا خیلی ها مخالفت کنند یا همراهی نکنند؛ ولی این شفافیتی که ایجاد می شود به نفع همه است و در نهایت همه منتفع می شوند رسانه می تواند با آگاهی بخشی کمک نماید. برای عملیاتی شدن این قانون، همه کسانی که قولنامه دارند، باید بیایند همراهی کنند، اطلاعاتشان را بیاورند، بارگذاری کنند. به نظرم بدون مشارکت مردم، این قانون تکمیل نمی گردد.
منبع: maskangozin.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب