ساخت مسكن در تهران چقدر تمام می شود؟
باتوجه به آمارهای به دست آمده از میانگین مساحت زمین، مساحت واحد و آخرین هزینه ها، ساخت یک واحد 88 متری در تهران یک میلیارد و 739 میلیون تومان هزینه در بر دارد.
به گزارش مسکن گزین به نقل از ایسنا، قیمت زمین بخش عمده ای از هزینه مسکن را در بر می گیرد. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار از تابستان ۱۳۹۹ قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار امسال ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال قبل ۸۶ درصد رشد نشان میدهد. میانگین مساحت خانه های کلنگی معامله شده در تهران نیز ۲۱۰ متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی صادره در بهار امسال ۷.۶ واحد بوده است. همین طور میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در تابستان امسال ۸۸ متر بود.
زمین متری ۳۴.۸ میلیون
اگر بخواهیم برآوردی از هزینه زمین برای هر واحد در تهران داشته باشیم باید میانگین مساحت زمین هر پروژه برمبنای آخرین آمار یعنی ۲۱۰ متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان ضرب نماییم و رقم به دست آورده را در ۷.۶ تقسیم نماییم. سهم هر واحد ۸۸ متری از هزینه زمین باتوجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحدها در پروژه ۹۶۱ میلیون تومان می شود.
درباب هزینه های ساخت نیز سازندگان می گویند الان بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان تمام می شود. یعنی نرخ ساخت یک آپارتمان ۸۸ متری باتوجه به مساحت معاملات، دست کم ۷۰۴ میلیون تومان خواهد بود. حدود ۱۰ درصد نیز هزینه های صدور پروانه، تراکم و هزینه های نظام مهندسی به این مبلغ افزوده می شود که هزینه های ساخت را به ۷۷۸ میلیون تومان می رساند.
با این حساب هزینه تمام شده ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان می شود. البته این جمع بندی باتوجه به آمارهایی که از میانگین کل به دست آمده محاسبه شده و طبیعتا باتوجه به قیمتهای متفاوت زمین و هزینه های متنوع ساخت در نقاط مختلف شهر تهران، قیمت نهایی مسکن و ساختمان در همه مناطق به یک اندازه نیست.
هزینه ساخت هفت برابر وام ساخت
در سال ۱۳۹۹ تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام به انبوه سازانی که تکنولوژی های جدید را رعایت نمایند تعللق می گیرد که نسبت به سال قبل ۴۷ درصد رشد داشت. این نوع وام در سال ۱۳۹۸ تا سقف ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در شهر تهران بود. این عدد نشان میدهد وامی که به سازندگان حرفه ای با لحاظ فناوریهای نوین پرداخت می شود حدود ۱۴ درصد هزینه های ساخت را پوشش می دهد. در حقیقت قیمت تمام شده یک واحد ۸۸ متری در تهران حدود هفت برابر وامی است که به ساخت و ساز تعلق می گیرد.
همین طور تسهیلات ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا سقف به ۲۲۰ میلیون تومان تعیین شد. این وام در سال قبل ۱۶۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۰میلیون تومان بوده است. در سایر شهرها سقف تسهیلات در سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸۰میلیون تومان اعلام گردید که در سال قبل به میزان ۱۳۰میلیون تومان و در سال ۱۳۹۷ بیش از ۹۰ میلیون تومان بوده است.
از جانب دیگر تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بدون استفاده از تکنولوژی های جدید برای شهر تهران، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۷۰ و ۱۴۰ میلیون تومان است. وام ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای سازندگان غیرحرفه ای نیز به ترتیب ۶۰، ۷۰ و ۵۰ میلیون تومان است. نرخ سود این وام در تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصد، از محل اوراق ۵/ ۱۷درصد و در بافت های فرسوده ۱۶ درصد است.
یک نوع وام دیگر هم از محل اوراق حق تقدم پرداخت می شود که تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت های مدنی را در بر می گیرد. سقف این نوع وام ۳۰۰ میلیون تومان مشروط بر این که ۲۰ درصد را سازنده تامین مالی کند.
باتوجه به آمار فوق، واضح است که وام ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومانی کفاف هزینه های تولید مسکن را نمی دهد؟ البته محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن وعده داده وام ساخت در سال آینده افزایش می یابد و گفته که «در حال بررسی و تدوین سیاستهای سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است». این خبر در حالی اعلام شده که امسال هم سقف تسهیلات ۴۷ درصد افزایش یافت اما در شش ماهه نخست، ساخت و ساز در تهران ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد. انبوه سازان به چهار عامل رکودزا اشاره می کنند که بخش ساخت و ساز را درگیر کرده است.
دلایل ایجاد رکود مسکن از نگاه کارشناسی
طی حدود سه سال قبل متاثر از نوسانات اقتصاد کلان، بازار مسکن نیز روند صعودی به خود گرفت. همین موضوع به خروج متقاضیان مصرفی و کاهش شدید معاملات منجر شد؛ تا جایی که در آذرماه امسال فقط حدود ۲۷۰۰ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳ درصد کاهش نشان میدهد. قیمت مسکن شهر تهران الان 26.9 میلیون تومان در هر متر مربع است. اسفند ۱۳۹۶ این رقم ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بود. به بیان دیگر بازار مسکن طی سه سال قبل با رشد ۳۷۰ درصد روبه رو شده است؛ در صورتیکه آمار و ارقام می گوید این بخش نسبت به بازارهای رقیب کمترین رشد را داشته و در حقیقت نسبت به متغیرهای اقتصاد کلان، واکنش منطقی تری را نشان داده است.
حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران ـ می گوید: طی سه سال اخیر که با تورم مواجه شدیم سطح قیمتها به سبب کاهش ارزش پول ملی، بالا رفت که بازار مسکن را نیز درگیر کرد. افزایش قیمتها سبب شده که بطور متوسط قیمت ساخت یک آپارتمان در تهران حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع برسد و با توجه به این که عموما با فناوریهای نوین ساخته نمی گردد فقط ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات به آن اختصاص می یابد. این رقم البته منهای قیمت زمین است.
وی با اعلان اینکه پول ملی ما وابستگی شدیدی به دلار و درهم دارد اظهار داشت: این نابسامانی در ثبات ارزش پول ملی سبب شده که سازنده نداند در آینده قیمت تمام شده چقدر درمی آید. اگر دلار روی هر عددی تثبیت شود تکلیف سازنده و تولیدکننده مسکن روشن می شود اما این بلاتکلیفی و سردرگمی، برنامه ریزی سازندگان را مبتلا به اختلال کرده و بنا بر این وام ساخت مسکن، متقاضی چندانی ندارد.
محتشم، عامل اصلی کاهش ساخت و ساز را افت توان خریداران مصرفی دانست و اضافه کرد: نقدشوندگی بازار مسکن راحت نیست. زمانی خرید و فروش و به تبع آن ساخت و ساز فعال می شود که شرایط اقتصادی خانوارها مطلوب باشد. اگر این شرایط از دست برود سازندگان دست نگه می دارند.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان با اعلان اینکه تقاضا برای مسکن همچنان رو به افزایش است اظهار داشت: تولید مسکن به حدود یک سوم تقاضای بازار رسیده و در حقیقت جوابگو نیست. با این وجود می بینیم که خریدار هم وجود ندارد. اگر تقاضا به سمت خرید برود احیانا باید باردیگر شاهد افزایش قیمتها باشیم.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب