گزارش مسكن گزین به نقل از مهر؛
صنعت اجاره داری چقدر در ایران جذاب است؟
مسكن گزین: بااینكه برخی صاحب نظران معتقدند برای كنترل بازار اجاره بها، چاره ای جز اجاره داری حرفه ای نیست، اما بررسی ها نشان داده است بدون تخصیص كمك دولتی، امكان سرمایه گذاری خصوصی در این بازار وجود ندارد.
به گزارش مسكن گزین به نقل از مهر، خیلی از فعالان اقتصادی بخش مسكن، نمایندگان مجلس و برخی مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی تا كنون بارها بر لزوم راه اندازی صنعت «اجاره داری» در ایران تاكید كرده اند؛ اما این فعالیت اقتصادی- اجتماعی، تاكنون نتوانسته به شكل درست و اقتصادی در ایران شكل بگیرد.
صنعت «اجاره داری» چطور عمل می كند؟
بسیاری از كارشناسان علت آنرا غیر اقتصادی بودن فعالیت «اجاره داری» می دانند. بااینكه اجاره بها در پایتخت و بسیاری دیگر از كلانشهرهای كشور به دنبال گرانی مسكن، افزایش شایان توجهی داشته است، اما با عنایت به اینكه قرارداد اجاره مسكن، یك روند حداقل یك ساله است، در هر بار افزایش اجاره بها در ماه های گذشته، تنها تعداد اندكی از واحدهای مسكونی كه موعد تمدید قرارداد آنها بوده، از طرف موجر با افزایش اجاره روبه رو شده است.
بنا بر آمار اعلامی از طرف مركز آمار ایران، در سرشماری سال ۱۳۹۵ و معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، حدود یك سوم جمعیت تهران اجاره نشین هستند. از طرف دیگر، كمبود واحد مسكونی مناسب جهت استفاده از طرف خانوارهای متوسط به پایین جامعه و همین طور زوج های جوان كه علاوه بر بروز گرانی در بخش خرید و فروش مسكن، در بخش اجاره بها باز آثار آن نمایان است، سبب شده تا محدود بودن واحد مسكونیِ آماده اجاره، به محملی برای جولان برخی موجران و مالكان و سوءاستفاده آنان در جهت سودجویی از افزایش افسارگسیخته اجاره بها تبدیل گردد.
در این میان، بااینكه در خیلی از كشورها، گرانی اجاره بهای مسكن را با راه اندازی صنعت «اجاره داری» مهار كرده اند، اما به نظر می آید امكان پیچیدن چنین نسخه ای برای ایران به راحتی سایر كشورها نیست. به خصوص كه اجاره بها از یك سو تابعی از قیمت مسكن و از طرف دیگر تابعی از شاخص های اقتصاد كلان مانند نرخ تورم عمومی یك ساله است تا سود ده بودن آن در بستر زمانی یك ساله، برای سرمایه گذار در بخش اجاره بها نسبت به خرید و فروش مسكن، توجیه پذیر باشد.
به نظر می رسد هم اكنون با عنایت به تورم بخش مسكن و حاشیه سود بالای آن در زمینه خرید و فروش این كالا، دیگر جایی برای توجیه اقتصادی در زمینه اجاره داری خصوصاً اجاره داری شركتی با مالكیت تعداد واحد مسكونی بالا باقی نماند.
كارشناسان اقتصادی یكی دیگر از دلیلهای عدم اقبال سرمایه گذاران به ورود به بخش اجاره داری شركتی و صنعت اجاره داری را، نرخ های بالای مالیاتی می دانند. یكی از ضعف های قانونی در این زمینه، صفر بودن نرخ مالیات بر درآمد از محل اجاره دادن واحد مسكونی برای موجران حقیقی است؛ اما اگر فردی بخواهد تعداد بالای واحد مسكونی را به صورت حقوقی و شركتی وارد بازار اجاره مسكن كند، مجبور به پرداخت مالیات تا نرخ ۲۵ درصد خواهد بود. مشكلی كه برای سازندگان حرفه ای و انبوه سازان باز وجود دارد؛ چراكه سازندگان خرد و اصطلاحاً «بساز و بفروش ها» با چنین مشكلی روبه رو نیستند كه در نتیجه اجرای خیلی از برنامه های اقتصادی بخش مسكن مانند «ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسكن با استفاده از عرضه بالا» را به علت ناتوانی بساز و بفروش ها در اجرای این برنامه از یك سو و سودده نبودن آن برای انبوه سازان حرفه ای از طرف دیگر و همین طور «كنترل رعایت مقررات ملی ساختمان به خصوص آئین نامه های در رابطه با مقاومت در مقابل زلزله در زمان ساخت و ساز از طرف سازندگان غیر حرفه ای» را برای نهادهای ناظر مانند شهرداری ها و سازمان های نظام مهندسی ساختمان استان ها با مشكل مواجه كند.
این در حالی است كه در كشورهای پیشرفته كه صنعت «اجاره داری» در آنها سبب ایجاد تعادل در اجاره بها شده، عمدتاً یا دولت های ملی و محلی (شهرداری ها) متولی تولید و مدیریت واگذاری واحدهای اجاره ای با نرخ پایین به زوج های جوان یا دهك های پایین جامعه، هستند یا اگر بخش خصوصی وارد این عرصه می شود، با انواع حمایت ها و یارانه های مالیاتی بانكی روبرو خواهند شد.
با توجه به اینكه در ایران نهادهای متولی دولتی بخش مسكن و شهرداری ها به دلیلهای مختلف، توانایی سرمایه گذاری در ساخت و عرضه واحدهای مسكونی اجاره ای را ندارند، چاره ای جز ترغیب بخش خصوصی به حضور در این بخش نداریم كه لازمه استقبال بخش خصوصی از اجاره داری حرفه ای و شركتی، تخصیص حمایت های متنوع و یارانه های مالیاتی و بانكی به سرمایه گذاران در این بخش است؛ در غیر این صورت باید همچنان شاهد ورود سوءاستفاده گران از خلاءهای قانونی مالیاتی در بخش اجاره بها به حوزه اجاره داری غیر حرفه ای و غیرشفاف خواهیم بود.
سوددهی كمتر بازار اجاره داری حرفه ای در ایران نسبت به سایر بازارهای موازی
در همین ارتباط امیر خرسندی، تحلیلگر بازارهای مالی در گفتگو با خبرنگار مهر درباره بازار «اجاره داری» گفت: مسكن در تمام دنیا، هم در دسته كالاهای سرمایه ای قرار می گیرد و هم در دسته كالاهای مصرفی؛ در عین حال با عنایت به اینكه در بیشتر كشورها با استفاده از ابزارهای مالیاتی، توانسته اند از جنبه سرمایه ای بودن آن بكاهند، امكان سنجی فعالیت حرفه ای در بازار اجاره داری با حاشیه سود بالا، نتایج مثبتی دارد.
وی اضافه كرد: اما در ایران كه مسكن بعنوان كالای سرمایه ای شناخته می شود، محاسبه بازدهی مالی «اجاره داری» به دو روش حرفه ای و حقیقی بسیار پیچیده خواهد بود.
به گفته این پژوهشگرِ بازارهای مالی، بازارِ اجاره داری از دو بخش افزایش قیمت مسكن و افزایش درآمدهای حاصل از اجاره تشكیل شده است كه در شهر تهران، با عنایت به تفاوت بالای این دو شاخص، در نحوه محاسبه سوددهی آن اثرگذاری بالایی دارد؛ بعنوان نمونه اگر رقم اجاره دریافتی را بر ارزش ملك تقسیم نماییم (Price to Rent)، می بینیم كه در تهران در منطقه ۱۱ بازدهی بازار اجاره داری با رسیدن به نرخ ۱۰.۸ درصد، بیشترین بازدهی را دارد؛ ولی در مناطق ۱، ۲ و ۳ كه ارزش ملك بسیار بالا است، بازدهی اجاره داری در این واحدها به ۵ تا ۷ درصد می رسد؛ چونكه موجر یا مالك نمی تواند برمبنای آنچه ارزش واقعی ملك است، واحد مسكونی را در بازار اجاره بها نمایش كند و بالاجبار باید برای یافتن مستأجری كه توانایی پرداخت اجاره بهای واقعی آن منطقه را داشته باشد، از اجاره بهای مورد نظر خود بكاهد.
خرسندی، با مقایسه بازار اجاره داری با سایر كسب و كارها همچون سود سپرده های بانكی كه حداقل ۱۵ درصد است، اظهار داشت: بدین سبب اجاره داری در ایران را نمی توان در زمره كسب و كارهای سوده ده دانست؛ چه رسد به اینكه بخواهیم اجاره داری را به صورت شركتی و حرفه ای ترویج نماییم.
وی تصریح كرد: در شاخص P/R (ارزش ملك به درآمد حاصل از اجاره بها) اگر قیمت ملك یك میلیارد تومان و اجاره ماهانه آن ۱۰ میلیون تومان باشد، میزان افزیش ارزش ملك در یك سال را بر درآمد سالانه اجاره بها (مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان) تقسیم كرده كه نتیجه به دست آمده در تصمیم گیری برای خریداری نوع املاك مصرفی یا سرمایه ای در مناطق مختلف تهران از طرف سرمایه گذاران مؤثر است.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب