به گزارش مسكن گزین به نقل از مهر، بر مبنای آمار معاملات مسكن اعلامی از جانب بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران در ماه گذشته(مهر ماه ۹۶)، خرید و فروش مسكن با انجام معامله ۱۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسكونی، نسبت به مدت مشابه سال پیش از آن یعنی مهر ۹۵، معادل ۳۴. ۴ درصد رشد نشان داده است كه درصد رشد بسیار مناسبی در دوره ركود به شمار می رود؛ اما معاملات مسكن نسبت به ماه مرداد كه نقطه اوج معاملات مسكن در سال جاری بود و در آن، خرید و فروش به ۱۸ هزار و ۳۰۰ واحد مسكونی رسید، افت قابل ملاحظه ای به حساب می آید و رشد منفی ۲۳ درصدی را تجربه كرده است.
بنابراین نمی توان همچنان بر خروج بازار مسكن از ركورد امیدوار بود؛ چون كه بر مبنای تعاریف اقتصادی، ركود در صورتی به دوره رونق تبدیل می گردد كه یا پایدار بماند یا همچنان بر مدار رشد با سرعت ثابت حركت كند؛ این در شرایطی است كه برخی كارشناسان اقتصاد مسكن، با دو دوره رشد تیرماه و مردادماه بازار مسكن نسبت به ماه های پیش از آن و همینطور مدت مشابه سال قبلش، بر آخر ركود مسكن تاكید داشتند؛ باآنكه دو دوره كاهش معاملات در شهریورماه و مهرماه امسال را دوره ركود نمی دانند؛ بلكه بر آن دوره پیش رونق نام نهاده اند.
در این میان، باآنكه بسیار بعید است كه معاملات مسكن به اندازه و حجم بسیار پایین سال های ۹۴ و ۹۵ برگردد و مجددا شاهد ركود عمیق باشیم؛ اما اینكه دوباره حجم نسبتا بالای معاملات تابستانی مسكن هم در نیمه دوم سال جاری محقق شود، دور از دسترس می نمایاند؛ چراكه مهم ترین عامل افزایش معاملات مسكن كه آغاز اعطای نسبتا پرتعداد تسهیلات صندوق پس انداز مسكن یكم است، وضعیتی را نشان داده است كه اعطای این وام ها رو به افزایش بوده و با عنایت به روند افزایشی ثبت نام كنندگان در این صندوق، احتمال توقف واگذاری تسهیلات هم از محل این صندوق كمرنگ خواهد بود.
بنابراین روند افزایش معاملات مسكن نسبت به دوره های ركود سال های ۹۴ و ۹۵ ادامه دار خواهد بود؛ از جانب دیگر مهم ترین مانع بر سر راه حفظ روند افزایشی حجم معاملات، افزایش قیمت مسكن است؛ به گونه ای كه این افزایش نرخ، نه تنها واحدهای مسكونی دارای مشخصات غیرمصرفی را شامل می شود؛ بلكه در حال تسری به واحدهای مسكونی مصرفی هم هست؛ به حدی كه بیم عدم پوشش قیمتی مناسب از جانب تسهیلات صندوق مسكن یكم برای واحدهای مصرفی هم وجود دارد كه نتیجه آن، باز هم كاهش معاملات مسكن به خصوص در تهران و كلانشهرها خواهد بود.
در این میان، به نظر می رسد افزایش ۲۰۰ هزار تومانی میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسكونی در تهران در مهرماه نسبت به مردادماه نیز، این مورد را تأیید می كند. به عنوان مثال میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسكونی در تهران، مرداد ماه ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و در مهر ماه ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برآورد شده است.
همه این موارد بر عدم پیشرانه بودن بخش مسكن در اقتصاد كلان كشور و موتور اقتصادی دانستن آن تاكید داشته و نباید با استقاده از تولید تقاضای كاذب و تحمیل رونق به آن، سبب هدر رفتن منابع مالی كشور شد.
پس تا زمانی كه شاخص های واقعی تولید رونق در بازار مسكن به خصوص تغییرات جمعیتی (ایجاد تقاضای مصرفی واقعی) و همینطور انتقال منابع مالی به سمت احیای بافت های ناكارآمد و حاشیه ای اصلاح نشود، این وضعیت تردد بازار مسكن بین ركود و رونق باقی خواهد ماند.
رونق انتظاری مسكن؛ محل تأمل
محمد كوثری، كارشناس حوزه مسكن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینكه خیلی از مدیران و برنامه ریزان اقتصادی، مسكن را پیشرانه اقتصادی كشور می نامند؛ تصریح كرد: به نظر می رسد با ناپایدار بودن دوره رونق، نمی توان از بخش مسكن انتظار ایفای نقش پیشرانه اقتصادی را داشت.
وی با تاكید بر اینكه خارج از اثرگذار بودن یا نبودن بخش مسكن بر سایر بخش های اقتصادی، تلاش برای خارج كردن مسكن از ركود چندان قابل دفاع نیست، ادامه داد: نفس اعلام ركود یا شكست در بازار مسكن را نباید ناپسند و نامطلوب دانست؛ بلكه باید شرایط حقیقی این بازار را اعلام نمود و اگر در دوره ركود قرار داریم، بدانیم كه این وضعیت پاسخ حقیقی به شرایط بیرونی بازار مسكن است.
این كارشناس حوزه مسكن، شرایط حقیقی بازار مسكن را تقویت سمت عرضه مسكن در زمان افزایش ناگهانی قیمت نفت دانست و خاطرنشان كرد: در چنین شرایطی، افزایش قیمت مسكن و در نتیجه هجوم سرمایه گذاران و سازندگان به این عرصه مورد انتظار است كه در نهایت، با كاهش تقاضای مسكن به علت كاهش درآمدهای عمومی، انباشت عرضه مسكن را شاهد بودیم؛ ولی چون سمت تقاضا قدرت كافی برای خرید نداشت، ركود مسكن عمیق تر شد.
وی تصریح كرد: آنچه سبب دوره رونق مسكن می شود، تقویت خرید مسكن مصرفی است؛ ازاین رو تغییرات جمعیتی یا مهاجرتی همراه با افزایش قدرت خرید مسكن خانوارها می تواند سمت تقاضا را افزایش دهد؛ در حالیكه از آنجایی كه نه هرم سنی و نه آمارهای ازدواج، مبین تغییرات جمعیتی نیستند، نمی توان به پایدار بودن اقزایش تقاضای مسكن مصرفی و درنتیجه امتداد رونق پایدار مسكن امیدوار بود.
به گفته كوثری، هیچگاه نمی توان امیدوار بود كه رونق مسكن به مانند دوره زمانی سال های ۹۰ و ۹۱ چه در بخش تقاضا و چه در بخش عرضه برگردد. در چنین وضعیتی پیشرانه بودن بخش مسكن برای اقتصاد كلان كشور هم محل سؤال است.